27财经网

广告
广告

十大权重股房地产行业经纪系列专题二:美国经纪行业现状、模式与格局

十大权重股房地产行业经纪系列专题二:美国经纪行业现状、模式与格局

十大权重股房地产行业经纪系列专题二:美国经纪行业现状、模式与格局

  美国经纪现况:经纪渗透率高 线上与线下结合 市场竞争布局分散。美国以存量房买卖为主导,2019二手成屋市场销售占比达89%。存量房销售市场下,因小区业主自售难度系数大(标价艰难、用时长、文秘工作繁杂等),经纪组织在房产交易中渗透率明显提高,2000-2018年美国住户根据经纪人买房占有率从69%升至87%,小区业主根据经纪人房屋出售占有率从78%升至91%。伴随着Zillow等房屋信息服务平台发布,互联网技术在经纪领域渗透率亦逐渐提高,2001-2018年美国买房者所买房子中来源于互联网技术的比例从8%升至50%。从市场竞争布局看,美国经纪行业集中度仍较分散,今年TOP1-500市场占有率约37.8%,在其中Realogy位列龙头企业,持续23年排名第一。     美国经纪方式:楼盘共享资源 独家经营 买卖职责分工 提成共享资源,完成资源共享与高效率合作。1)楼盘共享资源:美国实行MLS系统软件,根十大权重股据內部楼盘共享资源摆脱信息内容建墙。现阶段美国约有580个MLS,但头部效应显著且同用数据标准。为降低私下直接交易,MLS要求经纪人需在三天内将楼盘入录系统软件。2)独家经营:与MLS相符合,美国实行独家代理代理销售体制,小区业主仅授权委托一名经纪人做为房地产销售者,降低领域接单、撬单等个人行为。3)分工合作:美国经纪人文凭广泛较高、从事期限长,而且需执证上岗,依据从事营业执照规定高矮分成Broker与Agent,关键区别为Broker可创立企业与单独签订合同,Agent须在Broker监管下工作中;Agent依据服务项目目标不一样关键包含买家Agent与卖家Agent。4)提成共享资源:美国提成率始终保持6%上下,房屋出售者担负占流行,买家与卖家经纪人一般各获3%,根据提成共享资源确保分工合作顺利开展。     关键游戏玩家意味着:Zillow客户资源优点突显,Redfin线上与线下資源兼具,Realogy经纪人資源巨大。从运营模式看,对于MLS仅对经纪人对外开放、房子标价难等,Zillow、Redfin打造出敞开式房屋信息服务平台,并根据完全免费定价等吸引住买房者。今年Zillow均值月活客户达1.7亿次,有着1.一亿套房源信息;Redfin根据网上吸引住顾客,接着由集团旗下经纪人促使买卖,线上与线下資源兼具;Realogy做为线下推广经纪水龙头,依靠加盟模式得到 巨大经纪人資源(约30万人)。从业务拓展看,Redfin、Zillow近年来发展房子转卖业务流程,开启收益提高室内空间,今年房子转卖收益占有率各自升至50%、31%,但因仍处业务拓展环节、市场销售差价室内空间比较有限等,业务流程利润率较低。从销售业绩状况看,Zillow、Redfin营业收入提高迅速,但亏本逐渐扩张,Realogy营业收入提高稳定,已完成很多年赢利。     美国汇总与中国比照:1)从行业发展看,美国经纪渗透率升至90%上下,中国仅46%,将来提高室内空间仍很大。2)从市场竞争布局看,美国与中国都比较分散,但Realogy根据加盟模式扩大、存量房市场占有率达15%,而珍珠贝市场占有率仅9.5%(含新房子与存量房),将来仍具提高室内空间。     3)从经纪方式看,美国根据楼盘共享资源 独家经营 买卖职责分工 提成共享资源,完成资源共享与高效率合作,中国伴随着珍珠贝等服务平台发布ACN等协作体制,将来有希望根据服务平台內部共享资源与分工合作,提高买卖高效率。4)从经纪岗位看,美国经纪人专业化特点显著,包含需执证上岗、从事时间长、文凭水准高,而中国经纪人从事规定低,以年青、低中文凭为主导,将来仍待专业化发展趋势。5)从企业资源禀赋看,Zillow根据楼盘对外开放、完全免费定价等累积巨大C端总流量,Realogy根据加盟模式累积巨大经纪人資源,但MLS楼盘共享资源下,客户资源、经纪人优点无法进一步转换,比照下,珍珠贝等中国经纪服务平台有希望兼顾楼盘、客户资源与经纪人,将来或更具有发展前途。6)从业务拓展看,Redfin、Zillow根据房子转卖业务流程开启收益提高新领域,虽然业务流程利润率较低,但仍为中国经纪组织业务拓展出示参照。     投资价值分析:从领域室内空间看,比照美国中介公司渗透率90%、提成率6%,中国仅46%与2.4%,将来仍具提高室内空间,据珍珠贝CIC汇报可能,2019-2024年中国提成收益CAGR或达15.1%。从公司发展看,珍珠贝、我爱我家等根据搭建经纪人合作机构,完成內部楼盘共享资源与经纪人分工合作,吸引住中小型中介公司进驻推动经营规模持续增长,且对比美国经纪水龙头,中国服务平台有希望兼顾楼盘、客户资源与经纪人优点,发展方向或更具有市场前景;中后期亦有希望根据扩展室内装修与房地产业金融信息服务,或仿效Zillow发展房子转卖业务流程,开启新的收益提高室内空间。提议关心中国平台化方式逐有成效,具有“房、客、人”关键資源的龙头企业珍珠贝、我爱我家。     风险:1)美国MLS、经纪人等基本规章制度与中国存有很大差别,或危害工作经验适用范围;2)若中国房地产新政策管控超预估缩紧,房市大幅度耐压、交易量明显下降,经纪领域亦遭遇经济下行压力;3)中国头顶部经纪组织经十大权重股营规模提高需求下,领域市场竞争日益加剧,营运能力短期内或存有下行压力;4)中国虚报楼盘广泛、中介公司服务水平不高领域不标准状况,或造成 经纪领域遭遇管控趋紧的风险性;5)中国室内装修等住宅衍化消费市场遭遇物业管理服务等别的行业市场竞争,存有业务拓展不达预估的风险性。

相关推荐